REsp 2229517

A controvérsia consiste em saber se, em ação de rescisão contratual de aluguel na modalidade de construção ajustada (built to suit), o valor da causa deve compreender o total do negócio (art. 292, II, do CPC) ou o equivalente a 12 meses de aluguel (art. 58, III, da Lei n. 8.245/1991).

No caso, o juiz proferiu sentença corrigindo o valor da causa para R$ 68.400.000,00. No entanto, o Tribunal de origem, ao analisar o valor da causa a ser considerado para a fixação dos honorários de sucumbência, alterou o montante anteriormente fixado em R$ 68.400.000,00 para R$ 6.840.000,00 (correspondente a 12 meses do aluguel mensal de R$ 570.000,00), com base no art. 58, III, da Lei n. 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), o qual prevê que o valor da causa corresponderá ao valor de 12 meses de aluguel.

Com efeito, a solução de controvérsias inseridas no campo material da locação impõe, como premissa metodológica, a observância do critério da especialidade. Uma vez que o legislador instituiu disciplina própria na Lei n. 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) para a regência de determinados temas, não há necessidade de buscar soluções a partir de normas ordinárias. Essa foi a diretriz dada pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp n. 2.042.594/SP (DJe 28/9/2023), em que se discutia a aplicabilidade do art. 19 da Lei do Inquilinato na revisão do valor de contrato de locação na modalidade de construção ajustada (built to suit), quando o valor contratual não correspondesse ao valor de mercado, em detrimento do regime geral do Código Civil previsto nos arts. 317 e 478.

Relembre-se que os contratos built to suit, também denominados de “contrato de locação com construção ajustada” ou de “locação por encomenda” e cuja tradução corresponde a “construído para servir”, são negócios jurídicos complexos.

De acordo com a doutrina, “trata-se de um negócio jurídico por meio do qual uma empresa contrata a outra, usualmente do ramo imobiliário ou de construção, para identificar um terreno e nele construir uma unidade comercial ou industrial que atenda às exigências específicas da empresa contratante, tanto no que diz respeito à localização, como no que tange às características físicas da unidade a ser construída. Uma vez construída, tal unidade será disponibilizada, por meio de locação, à empresa contratante, por determinado tempo ajustado entre as partes”.

No referido precedente do REsp n. 2.042.594/SP, estabeleceu-se o entendimento de que o regramento especial deve prevalecer sobre as regras ordinárias, e que essa conclusão é a mais adequada até mesmo diante da reforma legislativa de 2012 que incluiu o art. 54-A, na Lei do Inquilinato – que trata do contrato built to suit – ao dispor que “prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei. (Incluído pela Lei n. 12.744, de 2012)”.

A referência do art. 54-A à prevalência das “disposições procedimentais previstas nesta lei” indica que o contrato de construção ajustada (built to suit), embora com peculiaridades negociais próprias, submete-se ao tratamento procedimental da Lei n. 8.245/1991.

No que concerne ao tema do valor da causa, a Lei do Inquilinato contém disciplina própria, em seu art. 58, III, que dispõe: “ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar-se-á o seguinte: III – o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento”.

Ainda que o caput do art. 58 não faça menção expressa à ação de rescisão de contrato na modalidade de construção ajustada (built to suit), a leitura sistemática da Lei n. 8.245/1991, especialmente à luz do art. 54-A, permite aplicar o regime procedimental da lei especial, de modo que não se justifica deslocar o arbitramento do valor da causa para os critérios gerais da legislação processual civil quando há previsão especial no sistema locatício. Ademais, a jurisprudência do STJ admite a interpretação extensiva do art. 58, III, da Lei n. 8.245/1991 para abranger ações judiciais que, embora não se enquadrem literalmente nas hipóteses nominadas no caput, mantêm vínculo material com o contrato de locação e apresentam identidade de razão com as ações previstas no art. 58, o que autoriza a fixação do valor da causa segundo o critério especial. Nesse sentido: REsp n.º 673.231/SP, Sexta Turma, DJe 29/8/2005; AREsp n.º 2.958.909/RJ, Quarta Turma, DJEN 19/12/2025.

Assim, se o contrato de construção ajustada (built to suit) se submete às disposições procedimentais da Lei n. 8.245/1991, nos termos do art. 54-A, e se há regra específica para o valor da causa no art. 58, a fixação desse valor deve observar o critério do referido dispositivo, por interpretação sistemática e extensiva, de modo a preservar-se a aplicação preferencial da lei especial em relação ao regime ordinário previsto no CPC.

Nesse contexto, a manutenção do valor da causa de R$ 68.400.000,00, incompatível com a disciplina especial do art. 58, III, da Lei n. 8.245/1991, poderia gerar o enriquecimento indevido dos patronos da parte recorrente, motivo pelo qual a correção do valor da causa realizada no acórdão recorrido se mostra adequada.